Hledání bydlení ve Švédsku

Publikováno 15. 7. 2019 (17:14) v kategorii Život ve Švédsku • Autor Knut Holm • Přečtete za 10 minut

Jak jsem již nastínil ve svém poměrně dávném článku, situace s bydlením ve Švédsku je dost složitá a sehnat byt ve Stockholmu dá docela práci. Přestože jsem se tedy dnes původně chystal napsat článek o našem stěhování a o životě na ostrově, nakonec jsem se zamotal do tohoto tématu a vyprodukoval úplně jiný článek. Nuže, tady je (a o ostrově příště, slibuju).

Proč jsme se vlastně stěhovali

Stěhovat jsme se původně nechtěli a o to, abychom se stěhovali, nestál původně ani majitel našeho bytu. V ČR by se tedy nejspíše zdála tato situace, která nakonec skutečně ke stěhování vedla, jako poměrně absurdní - nikoliv však ve Švédsku.
Věc se má tak, že bostadsrättsförening (zkráceně BRF), což je obdoba českého SVJ, zde má poměrně vysoké pravomoce. Je zcela běžné, že si BRF stanoví podmínku, že vlastníci nestojí v dané nemovitosti o dlouhodobé nájemníky. Podle těchto pravidel je většinou v pořádku pronajmout byt třeba na rok, po kteroužto dobu budete z jakéhokoliv důvodu mimo město či mimo Švédsko, ale již není v pořádku pronajímat byt po dobu několika let, když se do něj navíc neplánujete vrátit. Chápu, že tato skutečnost ve vás vyvolává mnohé otázky, zkusím tedy celou situaci trochu více osvětlit.

Švédové a nájemní bydlení

Věc poměrně běžná, avšak funguje úplně jinak než v ČR. Nejjednodušší cesta k nájemnímu bytu vede přes oficiální bytovou frontu, kterou ve Stockholmu zaštiťuje Bostadsförmedlingen i Stockholm AB.

Ofciální bytová fronta

Na výše uvedeném webu se zaregistrujete, platíte roční administrační poplatek 200 SEK - a čekáte. Můžete se koukat na nabídky bytů a jakmile se vám nějaký líbí, nahlásíte svůj zájem. Toto učiní všichni zájemci v rámci předem dané časové lhůty (obvykle pár dní), kteří jsou poté seřazeni podle doby načekané ve frontě a kdo je na řadě, dostane byt. Ostatní čekají dál.
Byty do fronty dodává v největší míře kraj, ale umístit tam nemovitost k pronájmu může i soukromník. Pokud je vlastník omezen pravidly BRF (velmi časté), musí pronájem rovnou označit jako krátkodobý. Většina bytů však slouží k pronájmu dlouhodobému, tj. na několik let (toto jsou většinou krajské nebo developerské byty v nájemních domech). Jako nájemce takového bytu získáváte široké pravomoce, ve většině bytů např. můžete provádět výmalbu dle vlastního uvážení, vrtat do zdí, kouřit v bytě, chovat domácí mazlíčky atd. Byt většinou dokonce můžete i dále pronajímat, ale o tom později.

Aby to nebylo tak jednoduché, vstupuje do hry i celá řada dalších parametrů - tím nejdůležitějším je maximální výše nájmu, která je stanovena podle vašeho ročního příjmu. Tento příjem musíte při podpisu nájemní smlouvy doložit, jinak byt nedostanete. Není to ovšem zase až tak složité, daňová přiznání všech Švédů za loňský rok jsou veřejně dostupná na internetu. V praxi to znamená, že pokud máte vysoký příjem, dosáhnete na více bytů. Toto ovšem zase znevýhodňuje lidi s nízkými příjmy, a proto se do některých bytů mohou nastěhovat např. pouze studenti nebo důchodci.

Zní to docela dobře, co říkáte? Má to ale jeden poměrně velký háček - průměrná doba čekání na byt ve Stockholmu je zhruba 8-12 let. Samozřejmě, že se najdou výjimky - pokud se zrovna dokončí novostavba se 100 volnými byty, šance je o něco vyšší. Pokud je to byt malý a dál od centra - šance je zase o něco vyšší. Když máte štěstí, stačí rok chodit prohledávat byty, odpovídat na inzeráty - a bydlíte. Pokud jste ale vybíraví a stojíte o váš vysněný byt v samotném centru Stockholmu, počkáte si i více než 20 let.
Švédskou specialitou také je, že jakmile získáte byt přes oficiální frontu, můžete jej měnit s ostatními nájemníky, kteří bydlí přes oficiální frontu a chtějí se přestěhovat. K tomuto účelu slouží specializované portály, kde co nejpřesněj popíšete byt, ve kterém bydlíte nyní a také byt, za který jste jej ochotní vyměnit.

Ve frontě může čekat každý, kdo má trvalý pobyt ve Švédsku a je tedy vlastníkem personnummer (švédské rodné číslo). Dále vám musí být alespoň 16 let. Můžete bydlet kdekoliv, tedy ne nutně již ve městě, ve kterém stojíte frontu. Pokud ale máte načekáno 10 let ve Stockholmu a poté se rozhodnete přestěhovat do Göteborgu, kde jste ve frontě zatím nestáli, tak máte smůlu - postavíte se opět pěkně až na konec fronty.

Oficiální fronta je nejjednodnušší způsob, jak získat tzv. första hand kontrakt, tedy smlouvu z první ruky. Jakmile něco takového máte, tak se s tím můžete chlubit takřka při jakémkoliv small talku - všichni Švédi uznale pokývou hlavou a dostane se vám obdivného zamručení. Ostatní imigranti se na vás budou rovnou dívat jako na duhového jednorožce a začnou se vyptávat, jak jste něco takového dokázali. Je v pořádku se v takových chvílách cítit opakovaně jako boss - za vašim usílím stojí krev, pot a slzy. Vychutnávejte si to.

Švédové a fronty

Ještě malá odbočka k těm frontám. Osobně se domnívám, že čekání ve frontě je švédský národní sport - fronty se zde stojí úplně na všechno a všichni se v nich chovají ukázněně a trpělivě.
Chcete 20 dkg šunky? Vemte si číslo a počkejte, až na vás příjde řada. Pokud si to číslo vzít zapomenete, povzdechnete si oj, předběhnou vás čtyři další lidi, ale takový je holt život - prostě si smířlivě vezmete další číslo a s úsměvem počkáte, až vyvovají to vaše.

Když máte štěstí, hodně peněz a nebo obojí

Vzhledem k tomu, jak obtížné je sehnat byt z oficiální fronty, tak asi nikoho nepřekvapí, že existuje i celá řada front neoficiálních. Tyto fronty fungují dost různě - některé jsou agregátory bytů v nových nájemních domech developerů, kteří se je rozhodli spravovat přímo sami a bez oficiální fronty. Takové fronty většinou fungují spíše na bázi „kdo dřív přijde, ten dřív mele“. Nenchte se ale zmást, byt je většinou pronajatý do 10 minut od doby, co se taková nabídka pověsí na internet, takže je třeba jednat rychle. Agregátorovi tedy zaplatíte určitý měsíční poplatek a on vám pošle SMS pokaždé, když se nějaký takový byt objeví. Vy pak musíte na nabídku okamžitě reagovat a doufat, že jste byli první.

Jiné neoficiální fronty fungují podobně jako české realitky - pokusí se vám sehnat byt podle vašich představ, ale platíte předem a je to bez jakékoliv záruky na úspěch (i když šance je poměrně vysoká). Tyto služby si většinou drží neveřejné databáze svých bytů, do nichž jsou jejich majitelé motivovaní přidávat byty dost různě - většinou výrazně vyšším finančním ziskem z nájmu.

Poslední možností jsou klasické inzertní servery, kde se potkává přímo pronajímatel s nájemcem, ale najít dobré bydlení tímto způsobem dá opravdu práci. Bydlení nabízené přes tyto inzeráty se většinou vyznačuje alespoň jednou z těchto vlastností:

  • Sdílený nájem (pronájem pokojů, pater v domech atd.).
  • Šílené podmínky nastavené BRF nebo přímo pronajímatelem. Většinou se jedná o časově omezený nájem na dobu od jednoho měsíce do jednoho roku. Setkáte se ovšem i s kuriozitama typu „nájem na dobu neurčitou, na midsommar a poslední týden v srpnu však musíte odjet pryč, chceme tam být my“.
  • Jste 874. zájemce a pronajímatel si váš e-mail ani nepřečte.
  • Napálená cena odpovídající spíše hotelům pro dlouhodobý pobyt.
  • Je to nájem z druhé ruky (o tom později).

Přestože i normální bydlení se tímto způsobem sehnat dá, zadarmo nebo bez pořádné dávky štěstí je to zhola nemožné - většinou budete potřebovat spíše obojí, tedy štěstí i peníze.

Dlužno také podotknout, že bydlení sehnané tímto způsobem většinou poskytuje mnohem méně jistot než bydlení přes oficiální frontu - ceny jsou vyšší a na usnesení BRF, které vás může nechat vystěhovat, nemáte žádný vliv ani vy, ani majitel bytu, ve kterém bydlíte (BRF bývá v tomto postupu jednotné a přehlasovat jej nelze). Vám v takovém případě nezbývá nic jiného než se vystěhovat a majitel bytu buď musí jít bydlet do bytu osobně nebo jej prodat.
Toto se děje z důvodu, že lidé v (nenájemním) domě ostře preferují vlastníky před nájemníky a pronájem bytu vnímají pouze jako krátkodobé a nouzové řešení, po kterém můžete sáhnout, když odjedete např. na rok pracovat do jiného města. Nemusíe tedy nutně ani vy, ani jiní nájemnící v domě udělat něco špatného - takto je prostě jen nastavená švédská mentalita.

Když se po vás natáhne druhá ruka

Andra hand kontrakt nebo-li smlouva z druhé ruky je to, co nikdo nechce. V praxi to znamená, že někdo, kdo bydlí v nájmu z první ruky, se přestěhuje jinam, ale cenu za původní nájem zdvojnásobí a přepronajme byt dál někomu, kdo na byty z první ruky nedosáhne nebo dokonce někomu, kdo jej bude přepronajímat ještě dál. Neregulovaný trh s nájmy z druhé ruky často funguje načerno a vzhledem ke špatné situaci ohledně bydlení se mu daří nebývale dobře. Pokud chcete někde bydlet a nemáte jinou možnost, přivřete oči, nic hlásit nebudete, jste rádi že jste rádi a doufáte, že je taková situace jen dočasná.

Přestože se snaží stát s touto formou bydlení bojovat (např. podle zákona nelze navýšit cenu bydlení oproti smlouvy z první ruky o více než 10 %), ve skutečnosti to kvůli nelegálním pronájmům stejně moc nefunguje. A i pokud bydlíte v bytu z druhé ruky legálně, není asi třeba dodávat, že jistot máte ještě méně, než je tomu v případě neoficiálních kontraktů z první ruky.

Švédové a hypotéky

Na hypotéku ve Švédsku nedosáhne každý, ale přesto je to poměrně solidní procento populace - aktuálně 68 % Švédů bydlí „ve vlastním“. V ČR je toto číslo stále zhruba o desítku vyšší, protože podmínky pro nájemní bydlení nejsou dobré a lidé mají stále ještě zažito, že je lepší bydlet na dluh než v nájmu.

To ostatně platí i ve Švédsku, akorát s tím rozdílem, že Švédové bydlení na dluh dotáhli k naprosté dokonalosti: hypotéky se zde automaticky dávají na 50 let a nikdo nemá zájem na tom je ve skutečnosti splatit. Do splacení 30 % dlužné částky musíte měsíčně splácet alespoň 2 % dlužné částky plus úroky. Do 50 % dlužné částky pak splácíte 1 % dlužné částky plus úroky a pokud dlužíte již méně než polovinu, dluh nemusíte splácet vůbec a splácíte pouze úroky. V číslech to vypadá zhruba nějak takto (bereme v úvahu středně velký byt na metru v okrajové části Stockholmu):

  • Reálné náklady na provoz bytu včetně fondu oprav a veškerých poplatů jsou 3 500 SEK.
  • Dalších zhruba 5 000 SEK měsíčně jsou náklady na hypotéku (splátka úvěru a úroky).
  • Pokud máte splaceno více než polovinu hypotéky, jsou náklady na hypotéku měsíčně 1 000 SEK (pouze úroky).
  • Kdybyste byt pronajali, můžete si za něj říct zhruba 13 000 SEK, což znamená, že 4 500 SEK resp. 8 500 SEK vám jde kažý měsíc do kapsy.

Nemovitost tedy můžete legálně 50 let užívat s téměř veškerými výhodami vlastníka nemovitosti za naprosto směšné částky. Díky daňové optimalizaci nevíc ještě dostanete pár tisíc každý rok zpátky.
Po padesáti letech nebo po vaší smrti propadne nemovitost bance, která je spokojená, protože celou dobu dostávala úroky (a koneckonců i nějakou část dluhu jste nakonec umořili) a cena nemovitosti za tu dobu mnohonásobně vzrostla. Tu od ní odkoupí s největší pravděpodobností kraj, který ji bude pronajímat přes oficiální frontu, politik si odškrtne, že řeší situaci s bydlením a kolo se uzavírá - spokojení jsou všichni.
Jediné, co vás na tomto modelu asi může zarážet je to, že nemovitost v takovém případě nezdědí vaše děti. Švédské děti ale o nic takového ani nestojí, stejně už dávno bydlí na dluh někde jinde a ani jejich děti se do dědění nijak nepohrnou.

Švédové a stěhování

Švédové si moc nepotrpí na vztah ke své rodné hroudě a velmi často se stěhují za prací, za vztahem, zpátky k rodině, za mořem, od moře, na sever, na jih, do města, z města, na ostrov, protože jim skončila smlouva - zkrátka, Švédové se stěhují pořád a nevnímají tento akt veskrze příliš negativně. Přestěhovat se 10-20x za život není vůbec nic neobvyklého, a to dokonce ani v rámci jednoho města. Stěhování ke švédskému životu prostě neodmyslitelně patří.

Stejně tak jako stěhování patří ke švédskému životu i kupování nemovitostí. Kupovat nemovitost je něco jako kupovat v ČR auto: budete to sice chvíli zvažovat, ale ne zas až tak moc a uděláte to klidně 5x za život. Ostatně, jak mi řekl kamarád: celá koupě nemovitosti ti zabere zhruba asi 2 hodiny času.
Prodávat zde nemovitost zatíženou hypotékou není vůbec nic neobvyklého, což je možná velmi spojené s tím, že Švédové nevnímají nemovitost koupenou na dluh jako svou skutečně vlastní, ale pouze jako mnohem výhodnější formu pronájmu. Celý prodej zprostředkuje najatý makléř (což je ve Švédsku skutečná a vážená profese, na kterou je třeba mít vysokou školu), bez kterého nelze žádný prodej nemovitosti uskutečnit. Jeho služby hradí plně prodávající. Makléř, který je členem makléřské unie, plně ručí za to, že nemovitost je po právní i technické stránce zcela v pořádku.

Stěhování se týkají ještě dvě další místní kurioztiy: tou první je, že své stěhování můžete nechat „vydražit“ - zadáte parametry na poptávkový web a stěhovací firmy vám pošlou své nabídky, vy si pak už jen vyberete tu nejlepší. Vzhledem k tomu, že polovinu ceny za stěhování vám zaplatí stát, jedná se o poměrně levnou službu a využívá ji téměř každý.
Tou druhou je zvyklost, že byt se předává profesionálně uklizený, což tak nemusíte dělat vy, ale pozvete si na to úklidovou firmu. Rovněž i v tomto případě si polovinu ceny odepíšete z daní.

Závěrem

Situace s bydlením ve Švédsku, a obzvláště pak ve Stockholmu, je poměrně složitá. Jako imigrantovi se vám může na první pohled zdát, že sehnat si tady bydlení je zhola nemožné. Jakmile se ale začnete v této situaci orientovat, tak zjisíte, že se v tom dá naučit chodit.
Situaci vám významně ulehčí znalost švédštiny, protože se vám otevře cesta k veškerým dostupným informacím na internetu ve švédštině. Nezapomeňte se taky vyptávat kolegů v práci a všeobecně lidí kolem sebe, kteří mají větší zkušenosti než vy, protože každá rada je v tomto případě skutečně nad zlato.

A ještě jedna věc - pokud jste si někdy mysleli, že sehnat bydlení v Praze není v dnešní době žádná sranda a že je to docela kříž, přijeďte sem a zkuste si to ve Stockholmu. Garantuji vám, že po podobné zkušenosti tento názor dost přehodnotíte a ještě s láskou budete vzpomínat na to, jak jednoduché (a vlastně i docela levné) je najít si bydlení v Praze :-)