O bydlení ve Švédsku jsem na tomto blogu psal již několikrát, ale kupování nemovitostí jsem se v těch článcích dotkl jen velice okrajově. Loni jsme se ale přestěhovali do domu, který jsme koupili, takže se nyní mohu podělit o zkušenosti z první ruky, a taky popsat okolnosti našeho již druhého stěhování po Švédsku.

Proč jsme se stěhovali z ostrova

Na ostrově jsme bydleli tři roky, a byl to nádherně strávený čas. Nicméně jsme i tak o stěhování uvažovali čas od času již delší dobu, protože jsme chtěli do většího, ale nikdy to nepřerostlo v naprosté odhodlání, protože tenhle důvod sám o sobě nebyl tak silný.

Postupně se k tomu ale nabalovaly další důvody, jako byly:

• Možnost pracovat po covidové pandemii úplně na dálku (a tedy možnost bydlet někde jinde než ve Stockholmu).
• Otravné dojíždění posledního nedělního přívozu, když jsme se vraceli z víkendu.
• Plány, že snad brzo budeme tři, čímž potřeba většího bydlení narostla.
• Havárie myčky, která nám vytopila téměř celé přízemí domu na ostrově, což vedlo k potřebě výměny podlahy a dva měsíce jsme tak žili v hodně polních podmínkách.

V tomto jsme žili skoro dva měsíce, což výrazně usnadnilo naše rozhodnutí se přestěhovat

Tou pomyslnou poslední kapkou a spouštěčem celého našeho druhého stěhování ve Švédsku byl právě ten poslední bod; ono když již po několikáté sedíte někde v kavárně nebo u ohně hlavně proto, abyste nemuseli být doma, od myšlenek na stěhování vás to dvakrát moc neodradí.

Byt ve Stockholmu

Ohledně způsobů jak najít bydlení ve Švédsku jsme byli již ostřílení matadoři, takže jako první možnost jsme samozřejmě šli po oficiální bytové frontě.

Načekáno jsme v té době měli již něco málo přes 4 roky, takže byty nám tam docela i padaly - ale vzhledem k tomu, že nás ani trochu netlačil čas, byli jsme hodně vybíraví. Měli jsme jasnou představu o tom, že chceme bydlet ve čtvrti Haninge (jih Stockholmu), protože to bylo blízko na místo, kde jsem se pravidelně potápěl a protože to znamenalo snadné dojíždění do centra Stockholmu.

Po pár týdnech jsme si tam vybrali byt, který vypadal na první pohled zcela ideálně - novostavba, která bude dokončena za půl roku, 4kk, 83 m², dvě minuty pěšky na pendeltåg (příměstský vlak), za rozumné peníze. Vzhledem k tomu, že byt ještě nebyl dostavěný, prohlídka zrealizovat nešla. Tak jsme místo toho alespoň pořádně prozkoumali okolí a byt z venku, slovo dalo slovo a podepsali jsme nájemní smlouvu. Stěhovat jsme se měli za půl roku, totiž po kolaudaci.

Magnusovi jsme to rozumně vysvětlili, a naše důvody zcela chápal. Domluvili jsme se na ukončení nájmu domku na ostrově ke konci června 2022.

Jak ale nejspíš tušíte, do tohoto bytu jsme se nakonec nepřestěhovali. Plán B byl na světě, takže jsme se mohli uklidnit a zkusit zrealizovat náš plán A.

Hledání nemovitosti ke koupi

Měli jsme dvě kategorie nemovitostí, o jejichž koupi jsme uvažovali:

• Čtyřpokojové (nebo větší) byty v Haninge pod 3 miliony švédských korun.
• Samostatně stojící domy (ve Švédsku se této kategorii domů říká vily, protože řadové domy jsou o hodně častější) téměř kdekoliv ve Švédsku pod 2 miliony švédských korun, postavené po roce 2015.

Kategorie to jsou naprosto odlišné a umím si představit, že nejeden z vás teď nadzvedl obočí; ona ta kategorie 2 nevypadala v tomto čase moc reálně ani pro nás, byl to spíše jen takový sen.

Abych to ale alespoň trochu vysvětlil, uvedu zde několik pro a proti, jak jsme tehdy o této možnosti uvažovali:

Pro

• Žádné BRF (obdoba českého SVJ), byli bychom svými vlastními pány.
• Bydlení v přírodě oproti bydlení ve městě.
• Větší bydlení za menší peníze (vily na švédském venkově bývají velice levnými nemovitostmi, obzvláště více na severu).
• Ani trochu se nám nechtělo stěhovat zpátky do bytu.

Proti

• Vilu ve Stockholmu jsme si nemohli dovolit, takže to znamenalo krok úplně do neznáma (a řadovky mají taky BRF).
• S vlastnictvím domu jsme neměli žádnou zkušenost, báli jsme se starých standardů a nutnosti investovat další peníze brzy po nastěhování. Toto riziko jsme se rozhodli snížit tím, že jsme si stanovili nižší budget (ať je tam finanční rezerva) a maximální stáří nemovitosti.
• Terka v tuto chvíli ještě nevěděla, jestli bude moct pracovat zcela na dálku.

Jak jsem ale již psal, na tyto nemovitosti jsme koukali, domy vyhovující požadavkům jsme našli, ale nikdy jsme se nevydali na několikahodinový výlet autem na reálnou prohlídku.

Prohlídek bytů v Haninge jsme se oproti tomu účastnili téměř denně. Viděli jsme spoustu nádhérných bytů, které jsme hrozně moc toužili koupit, ale během prvních pár hodin dražby (vysvětlím později) vždy vyletěla cena minimálně o půl milionu nahoru, tak jsme šli od toho a snili jsme dál.

Nehoda a náhoda

Na podzim roku 2021 jsme měli malou autonehodu v Nacka tunelu ve Stockholmu; před auto přede mnou se ostře zařadil řidič z pravého pruhu, auto přede mnou to dobrzdilo, ale já ne. První den po přezutí na zimní pneumatiky s hroty, na kterých to nebrzdí na úplně suché vozovce zrovna pohádkově, jsem ťuknul předek našeho auta v rychlosti asi 15 km/h. Nic vážného se nikomu nestalo, na autě přede mnou nebyla ani žádná škoda, nicméně to odnesl náš přední nárazník s ACC kamerou a byla třeba výměna.

Oprava našeho auta byla naplánovaná na polovinu ledna 2022. Pojistka nám v takovém případě plně kryje náhradní vůz, a zrovna tentokrát jsme dostali půjčeného úplně nadupaného nového Golfa v kombíku. Offroad úprava, diesel, automat a spousta vychytávek ve výbavě, takže jsme si ho prostě chtěli pořádně projet.

Náhoda chtěla tomu, že zrovna v té době jsme našli v nabídce k prodeji vilu, která se nám docela líbila. Domluvili jsme si tedy extra prohlídku na sobotu a cíl našeho výletu s půjčeným autem byl jasný: Degerfors.

Vila v Degerforsi o dispozici 6+1 ve dvou podlažích o celkové rozloze 173 m2 (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Řízení jsem si fakt užíval a v autě panovala dobrá nálada, především pak z toho, jakou šílenost to zase děláme - a na tuto adresu samozřejmě směřovala řada vtipů v kabině. Zhruba někde za Eskilstunou jsem pronesl památnou větu: „Počkej, jak ten dům nakonec koupíme. Jedeme na první prohlídku domu jen proto, že jsme nevěděli kam jinam jet projet tohle auto. To zní přesně jako my dva, takže je velká šance, že ten dům fakt koupíme.“

Oba dva jsme se tomu tehdy hrozně smáli. Nějak přesně takto jsme se totiž před lety rozhodli se konečně přestěhovat do Švédska.

Kupujeme dům

Pozemek má rozlohu 850 m2 a kromě vily se zde nachází ještě samostatně stojící garáž a přilehlá kůlna (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Na prohlídce

Prohlídky běžně realizuje makléř a dostaví se na ně více zájemců o koupi. Toto však byla nestandardní prohlídka na vyžádání o víkendu, kdy neměl makléř čas. Prohlídku tedy realizoval prodávající (aktuální majitel vily) osobně. S velmi čerstvými zkušenostmi z prohlídek bytů ve Stockholmu jsme věděli přesně na co se ptát, takže prohlídka odsýpala a my jsme působili jako vážní zájemci o koupi, přestože jsme jimi ani náhodou nebyli. Dozvěděli jsme se, že chtějí dům prodat z důvodu, že se stěhují o 4 km blíže do centra města. Totiž, on tento dům nestojí přímo v Degerforsi, ale v malé oblasti ve stejném okrese, která se jmenuje Strömtorp. Jakmile jsme nabyli dojmu, že už víme všechno, co jsme si přáli vědět, rozloučili jsme se a s patřičným poker facem nasedli zpátky do půjčeného auta, které nejspíše ještě dokreslilo náš dojem dvou Stockholmare, kteří mají vážný zájem o to se přestěhovat na venkov.

Půdorys patra v novém domě - hala (hall) - kuchyně (kök) - koupelna (WC/dusch) - prádelna (tvätt) - jídelna (allrum) - pracovna (arbetsrum) - šatna (klk) - veranda (uteplats) - (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Přestože Švédsko jsme měli již tehdy hodně proježděné, v Degerforsi jsme byli poprvé, a tak jsme se vydali na průzkum okolí. Strömtorp vypadal jako klidná vilová oblast a místní lepší čtvrť. Vše působilo hezkým a udržovaným dojmem, moderní školka i škola pět minut pěšky, přímo naproti domu dětské hřiště, deset minut chůze do nejbližšího lesa. Nedaleká Karlskoga, což je větší město, kam se dostanete asi za 15 minut autem, disponuje plnou občanskou vybaveností a najdete zde i velké obchody, jako je ICA Maxi. Už dávno jsme se naučili, že stav místních obchodů vypovídá hodně o tom, co v dané oblasti žije za lidi. Když bída v nabídce sortimentu střídá nouzi, sleva slevu a zákaznící působí ošoupaným dojmem, je to pro nás signál, že radši půjdeme o dům dál. Tady jsme takový dojem ale naštěstí neměli, spíše naopak; jakmile jsme vylezli z obchodu, Terka konečně prolomila ticho a nadšeně prohlásila: „Taky jsi hned jak jsme z toho domu odešli věděl, že ho chceš koupit a přál sis, aby i to okolí bylo fajn. Že?“

Půdorys patra v novém domě - ložnice (sovrum) - obývák (vardagsrum) - koupelna (WC/dusch) - šatna (klk) - balkón (balkong) - (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Toto prohlášení bych sice na místě podepsal, ale k podpisu kupní smlouvy zbývala ještě hodně dlouhá cesta.

Dražba

Všechny prodeje nemovitostí ve Švédsku musí ze zákona realizovat realitní kancelář, která může zaměstnávat pouze řádně vzdělané makléře s platnou licencí. Realitní makléř je pak zodpovědný za akurátní informace ohledně právního i technického stavu nemovitosti a za zprostředkování celého prodeje. Jeho služby hradí vždy prodávající v plné výši.

Hlavní hala v přízemí je prostorná a dostatečně prosvětlená, schodiště je široké a z masivního dřeva (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Při každém prodeji domu je v ceně služeb i zhotovení protokolu o technickém stavu nemovitosti vypracovaném nezávislou třetí stranou. Pokud to technický stav nemovitosti dovoluje, je v zájmu prodávajícího, aby šel do prodeje tzv. varudeklarerat, tedy pojištěn proti skrytým závadám na dalších 10 let od koupě. Tento konkrétní dům, o který jsme měli zájem (a kde teď bydlíme), byl zkolaudovaný v roce 2017. Jakožto velmi nový dům postavený podle moderních standardů neměl problém této mety dosáhnout, a dům šel do prodeje jako varudeklarerat. Tento faktor je jedním z těch zásadnějších, které ovlivňují vyvolávací cenu nemovitosti v dané oblasti.

Malá jídelna byla původně v kuchyni, my jsme zde místo stolu dostavěli kuchyňský ostrůvek a máme tak k dispozici opravdu velkou kuchyň (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Drtivá většina nemovitostí ve Švédsku se totiž anonymně draží. Funguje to tak, že brzy po prohlídce vás jakožto zájemce o koupi kontaktuje realitní makléř a zeptá se vás, jestli máte zájem o účast v dražbě. Pokud ano, dáte makléři svou otevírací nabídku a dostanete instrukce k tomu, jak v dražbě dále přihazovat nebo z ní odstoupit.

Existuje mnoho rozdílných strategií, jak ve Švédsku dražit nemovitosti. Vyvolávací cenu můžete ve své otevírací nabídce dle libosti přehodit, můžete ji ale i podhodit a dokonce můžete učinit fast pris nabídku, což je většinou o hodně vyšší částka oproti vyvolávací ceně a dělá se to v případě, kdy máte o nemovitost enormní zájem a doufáte, že prodávající svolí k prodeji i bez dražby. Strategií pro dražbu samotnou, tedy kdy a kolik přihazovat, existuje rovněž celá řada. A konečně, výsledek dražby není právně závazný ani pro prodávajícího, ani pro kupujícího; kupujícímu to tak umožňuje dražit více nemovitostí současně, a prodávajícímu zase vybrat si nejen podle nejvyšší nabídky, ale i podle serióznosti kupujícího (pozn. dražba je anonymní jen ve vztahu mezi různými dražiteli, prodávající má identitu dražitelů k dispozici). Proniknout do této problematiky zabere nějaký čas, a v každém případě zde platí, že zkušenosti jsou nad zlato. Nebudu vás nyní zatěžovat detaily, ale kdybyste plánovali ve Švédsku koupit nemovitost, klidně nám napište a můžeme to probrat podrobněji.

V obou koupelnách je umyvadlo, záchod, sprchový kout a vyhřívaná podlaha (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

My jsme se v posledních měsících účastnili několika dražeb bytů ve Stockholmu a měli jsme díky tomu možnost si oťukat různé strategie. V tomto případě jsme se rozhodli učinit otevírací nabídku 1 690 000 SEK, což byla nabídka shodná s vyvolávací cenou.

Následující dny jsme byli jako na trní a čekali na SMS, která nám oznámí příhoz od dalšího zájemce. Věděli jsme, že jsou v plánu další prohlídky, a že jsou ve hře minimálně dva další zájemci (což bylo lepší než v případě bytů ve Stockholmu, kdy dalších zájemců bylo minimálně deset, ale stejně). Nakonec nám zavolal makléř s tím, že se další prohlídky rozhodli současní majitelé zrušit, protože jsme se jim zdáli jako seriózní kupci a protože s námi navrženou cenou souhlasí.

Měli jsme opravdu velkou radost, a byli jsme zase o krok blíže k podpisu kupní smlouvy.

Pod schodištěm v přízemí je dostatek prostoru pro další nábytek. Také se zde nachází otevřený vchod do pracovny (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Hypotéka a podpis smlouvy

Pokud plánujete ve Švédsku koupit nemovitost na hypotéku, měli byste si ještě předtím, než vůbec začnete chodit na prohlídky, vyřídit tzv. lånelöfte, což by se dalo volně přeložit asi jako příslib hypotéky. Slouží to především k tomu, abyste si rychle ověřili, na jakou hypotéku předběžně dosáhnete. Tento dokument lze jednoduše vyřídit online a zabere to pár minut. Teoreticky jej po vás může chtít na prohlídce makléř, ale nikomu byste jej ukazovat neměli, protože to může mít zásadní vliv na vaši strategii při dražbě.

Tento dokument se tak stává skutečně důležitým až v momentě, kdy se chystáte podepsat kupní smlouvu. Jakmile vydražíte nějakou nemovitost, kterou máte v úmyslu koupit, čeká vás telefonát do banky a samotné schválení hypotéky. Pokud se nemovitost vleze do parametrů, které jste zadali při generování lånelöfte, jedná se víceméně pouze o formalitu.

Nad schodištěm v patře se nachází obývací pokoj a tři ložnice (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Švédové kupují a prodávají nemovitosti jako na běžícím páse; obměnit tak zhruba jednou za pět let své bydlení za lepší je tady naprostý standard, a většina nemovitostí tak jde do prodeje stále zatížených hypotékou, přičemž na nové bydlení se sjednává hypotéka nová. Banky proto mají schvalovací procesy ohledně hypoték velice optimalizované a vše probíhá rychle. V našem případě zavolala Terka do banky a oznámila, jakou nemovitost máme v plánu koupit. Za půl hodiny jí zavolali z banky zpátky s tím, že hypotéka je schválená a že můžeme podepsat kupní smlouvu. Měsíc před stěhováním jsme se akorát měli zastavit do banky a domluvit se na podrobnostech ohledně hypotéky.

Na balkon se vchází z prostorného obývacího pokoje (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Žijeme tady sice již několik let, ale z některých věcí jsme stále ještě občas v šoku. Stejně jako jsem ve svém dávném článku o relokaci psal o tom, že bylo hrozně divné někam poslat větší obnos peněz bez jakéhokoliv papíru v ruce, tak i v tomto případě jsme si nervózně okusovali prsty z toho, že máme podepsat kupní smlouvu na skoro dvě mega a nemáme jediný dokument o tom, že nám banka tu hypotéku fakt dá. Terka tak zavolala nervózně zpátky do banky a zeptala se, jestli by jí mohl bankéř toto vyjádření poslat alespoň e-mailem. Bankéř to nakonec udělal, ale byl opravdu hodně překvapený, proč po něm něco takového chceme. Aby toho nebylo málo, tak když už měla toho bankéře znovu na telefonu, opatrně se nakonec odhodlala zeptat ještě na jednu věc, která nám nebyla zcela jasná - totiž, jestli potřebuje banka nějaké potvrzení o tom, že máme zbývajících 15 % kupní ceny, na které ve Švédsku nelze dostat hypotéku. I v tomto případě však byla odpověď bankéře ryze švédská: „Ne, to není třeba. Jestli ty peníze nemáte, je to váš problém.“ A hypotéka byla na světě.

Vchod do druhé koupelny v patře je přímo mezi hlavní ložnicí a pokojem pro hosty (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Ještě stále rozčarovaní z „podezřele“ hladkého průběhu ohledně hypotéky jsme tuto radostnou událost ihned zavolali i makléři. Ten byl samozřejmě nadšený a stejně tak i prodávající, čili před námi stála milá povinnost se znovu sejít a podepsat kupní smlouvu. Ono šťastné setkání nám však překazila sněhová vánice, takže se tento akt nakonec uskutečnil prostřednictvím obálky a Postnordu (švédská pošta). Nejriskantnější krok celého tohoto procesu ale nakonec dopadl také dobře, a nás tak 25. května 2022 čekalo stěhování do Degerforse.

Takto tedy skončil náš nevinný lednový výlet autem, a to dokonce za pět minut dvanáct dalo by se říci, protože dva týdny po podpisu kupní smlouvy se nám dostalo další radostné noviny a zjistili jsme, že je Terka těhotná.

Šestý pokoj byl přistavěn novými majiteli a slouží jako pokoj pro hosty (obrázek převzat z katalogu makléřské společnosti)

Hurá do vnitrozemí

Mezi podpisem smlouvy a stěhováním byla prodleva skoro tří měsíců, což bylo naštěstí dostatek času pro zařízení všech těchto věcí:

Pomocníci nad zlato. Člověk má hned více energie balit!

• Výpověď již podepsané nájemní smlouvy na byt ve Stockholmu (náš plán B, pamatujete?). Tato formalita se obešla bez jakýchkoliv problémů, byt byl zařazen zpátky do fronty a posléze přidělen někomu jinému. Výpovědní lhůta byla v tomto případě kratší než zbývalo do data nastěhování, takže nás to nestálo ani žádné peníze, ani náš načekaný čas ve frontě (kde samozřejmě čekáme stále dál, protože jeden nikdy neví).
• Najít spolehlivou stěhovací agenturu, která nás přestěhuje 300 km daleko, a zabalit nemalý počet krabic (au, vzpomínka na tento zážitek bolí vždy ještě i po letech).
• Domluvit si dodavatele elektřiny a poskytovatele internetu.
• Promyslet si detaily hypotéky a zajít to podepsat do banky.
• Zajistit, aby peníze na pantbrev (zástavní dokumenty) a lagfart (přepis v katastru) byly v den předání na správném účtu spolu s doplatkem jistiny (což bylo už jen 5 %, protože zbývajících 10 % jsme zaplatili ihned po podepsání kupní smlouvy).
• Domluvit v bance a s makléřem vyplacení hypotéky na den a čas předání klíčů.
• Zajet do Degerforse zkontrolovat, zda je dům řádně uklizen a připraven na předání.
• Osobně přestěhovat ten majetek, který odmítla stěhovat stěhovací agentura (jednalo se o potápěčské tlakové lahve a hasící přístroje).

Stěhování samotné pak již díky těmto přípravám proběhlo úplně hladce. V den předání, který se švédsky označuje tillträdesdagen, jsme se sešli s makléřem a prodávajícími u podpisu protokolu o předání. Obdrželi jsme sadu klíčů, potřásli si rukou, počkali jsme na převod hypotéky - a mohli jsme se nazývat novými majiteli vily. Jakémukoliv dalšímu papírování spojeného se stěhováním se naštěstí ve Švédsku zcela vyhnete.

Šťastní noví majitelé s čerstvě nabytými klíči

Fyzické stěhovaní proběhlo o den později. Časně z rána jsme tak přivítali na ostrově stěhováky, dali sbohem Magnusovi, Gundule i ostrovu, naložili do auta naše dva kocoury a naposledy jsme se vydali přívozem pryč z ostrova Tynningö. Cílem cesty bylo švédské vnitrozemí a nám již tehdy poměrně dobře známý Degerfors, který se toho dne stal naším novým domovem.